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La Cessione del Preliminare

Pubblicato da Filippo Meani sopra 16 Dicembre 2020
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LA CESSIONE DEL PRELIMINARE

Cosa è la cessione del preliminare?  Come funziona?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è quel contratto, da stipularsi in forma scritta ,in cui la proprietà dell’immobile è denominata parte promittente venditrice e, si obbliga a vendere all’altra parte, denominata parte promittente acquirente, la proprietà della casa di abitazione o qualsiasi altro immobile,al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo, e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto, detto definitivo di compravendita,( rogito ), con il quale verrà trasferita la proprietà.

La cessione del preliminare da la possibilità di cedere a terzi il compromesso, anche a titolo oneroso, ossia vendere ad un terzo il contratto, affinché questo diventi il nuovo acquirente dell’immobile, subentrando in tutti i diritti e in tutti i doveri all’interno del contratto.

Fondamentale è che il venditore sia a conoscenza e che questa intenzione sia chiara ed esplicita nel preliminare

La cessione di compromesso è un’attività disciplinata dal Codice Civile, dagli articoli 1406 e successivi

 

Da queste poche righe si capisce che è un operazione complessa e quindi consigliabile avvalersi di un professionista, che sia in grado di supportare l’investitore in questo delicato iter di compravendita.

Di norma l’iter per acquistare un immobile si compone di 3 step,

  • Proposta di acquisto
  • Preliminare di compravendita, o compromesso
  • Atto di compravendita, rogito

Fondamentale è sottoscrivere già nella proposta di acquisto, documento che precede il preliminare, che sarà intenzione dell’acquirente cedere il preliminare di compravendita oltre a determinate clausole che saranno riprese e dettagliate nel compromesso.

 

Il preliminare, per essere ceduto, deve contenere al suo interno oltre alla possibilità di cedere questo contratto, l’articolo del codice civile che permette questa cessione (art.  1406),  clausole inerenti al possesso del bene oggetto di compravendita, eventuali lavori di ristrutturazione, la manleva ( esonero di responsabilità), un termine massimo per la data del rogito ed eventuali altre clausole.

 

Cosa è la cessione del preliminare?  Come funziona?

É importante sottolineare che la cessione del preliminare deve essere affrontata con molta cautela.

il venditore deve sapere quali saranno tutti i passaggi, deve sapere che verranno eseguiti dei lavori di ristrutturazione o miglioria all’interno dell’abitazione, deve sapere che il preliminare sarà ceduto ad un terzo e questo terzo sarà la persona o la società che andrà in atto con lui ad una cifra superiore rispetto a quella che era stata stabilita in proposta di acquisto.

Tutto perché non ci possano essere equivoci o eventuali contestazioni.

Attenzione

I lavori di ristrutturazione, saranno eseguiti senza essere proprietari dell’immobile, quindi tutte le responsabilità civili e penali rimarranno sempre e solo in capo al venditore.

Per questo motivo è possibile manlevare, cioè esonerare il venditore, da eventuali danni provocati durante i lavori, dagli oneri che riguardano la ristrutturazione e il rimodernamento, ma dovrà essere lui a firmare le pratiche che consentono di ristrutturare ed, eventualmente, riaccatastare l’immobile.

Fondamentale è ricordare che nel caso di cessione viene venduto un contratto, non un immobile.

Se si cede un contratto preliminare si è solo responsabili della validità del contratto e noi di eventuali vizi della cosa venduta (art. 1410 cod.civ).

La cessione del preliminare è contraddistinta da un aspetto molto conveniente, l’investimento:

Quali sono i fattori più importanti della cessione del compromesso?

  • Prezzo dell’immobile

Essenziale è trovare un immobile che abbia davvero un prezzo molto più basso rispetto al valore di mercato.  Ad esempio gli stralci

  • Tempistiche

Sarà necessario negoziare una tempistica per andare a rogito abbastanza lunga che  permetta di avere il tempo necessario per effettuare i lavori nell’immobile o risolvere eventuali problemi dello stesso.

  • Trovare l’acquirente

La bravura dell’investitore immobiliare in questo tipo di operazione è riuscire a trovare un potenziale acquirente ancora prima di firmare il preliminare.

  • Capienza economica dell’operazione

Qualora affiorassero degli imprevisti e non sarà possibile cedere il preliminare bisognerà concludere il contratto con il proprietario venditore, alla cifra promessa. La caparra e, qualora fossero stati eseguiti dei lavori di ristrutturazione all’interno dell’immobile, andranno persi.

 

E’ necessario avere il capitale per  comprare l’immobile e verificare che l’operazione stia in piedi anche in caso di intestazione.

Per questo è necessario affidarsi ad un bravo agente immobiliare capace di spiegare esattamente come funziona la cessione del preliminare al potenziale acquirente, non solo, serve una squadra di lavoro.

Un team di professionisti che studiano il caso e sono in grado di proporre la strategia più adatta alla situazione e al budget.

Non procedere mai con una cessione, se non si hanno tutte le nozioni necessarie e la preparazione adeguata per affrontare gli imprevisti che possono accadere.

La cessione è un metodo molto interessante, ma va affrontato con la giusta preparazione e professionalità.

 

Le tasse da pagare

Se la cessione del preliminare viene registrata come persona fisica, si è soggetti ad un’imposta di registro. Se invece viene registrata come società, siamo soggetti all’applicazione dell’Iva.

 

Registrazione e trascrizione di un atto preliminare di compravendita

Fondamentale non è solo registrare il preliminare, ma anche trascriverlo

La registrazione

La registrazione del preliminare costituisce un atto obbligatorio a livello fiscale e ha la funzione di definire in modo certo una data per la stipula del contratto di compravendita.

Si tratta di una tassa da pagare all’Agenzia delle Entrate, senza la necessità di rivolgersi a un notaio o a un pubblico ufficiale.

Le parti possono decidere di pagarla dividendo l’importo fra compratore e venditore o solamente a carico di una delle due.

La Trascrizione

Trascrivere un atto stipulato in forma pubblica fa retroagire gli effetti della trascrizione del futuro atto definitivo, costituendo quindi una tutela nei confronti dei diritti dell’acquirente nei confronti del bene oggetto del compromesso.

Con La trascrizione si rende pubblico un atto che trasferisce o costituisce diritti reali di godimento su un bene immobile. Si stipula davanti ad un Notaio.

Nella cessione non è possibile detrarre i costi di ristrutturazione o di adeguamento in quanto non si è ancora proprietari dell’immobile, quindi tutti i costi faranno parte del delta tra il prezzo opzionato con il venditore e il prezzo finale.

Fondamentale è costruire un ottimo business plan e predisporre la pianificazione fiscale.

È’ importante sottolineare che non tutte le banche concedono il mutuo sul totale ammontare dell’operazione, ma solamente sul prezzo opzionato con il proprietario dell’immobile, cioè quello scritto in proposta di acquisto.

A vendita ultimata, bisognerà pagare un’altra imposta sostitutiva del 20%, sulla plusvalenza, ossia sulla differenza tra il valore di acquisto sommato a tutte le spese sostenute detraibili, ed il prezzo di vendita.

Per gli investitori l’alternativa è indicare la plusvalenza nella dichiarazione annuale e pagare l’IRPEF in accordo con lo scaglione applicato in funzione del reddito complessivo, nel range tra il 23% ed il 43%.

Abbiamo semplificato e sicuramente omesso un po’ di cose ma l’importante è capire quali siano le opportunità e i problemi che possano derivare dalla cessione del preliminare.

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